odstoupení od smlouvy-nemožnost plnění
Chtěla bych se zeptat na možnost odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost. Podepsali jsme kupní smlouvu, ve které je sjednáno plnění ve dvou splátkách, první v hotovosti a druhá z úvěru. Současně je ujednáno, že prodávající použije prostředky z první splátky pro zaplacení svého úvěru a tím vymaže zástavu na KN ve prospěch jeho úvěrující banky, poté bude podán návrh na vklad změny vlastníka a na zástavu ve prospěch naší úvěrující banky, podmínkou je očištěné LV od všech závazků prodávajícího. Na ověřený návrh vkladu na KN můžeme čerpat druhou splátku u naší banky, celou kupní cenu máme zaplatit do 30 dnů od podpisu. Teprve týden po podpisu KS jsme se dozvěděli, že prodávajícímu vystavila banka souhlas s doplacením jeho úvěru k pozdějšímu termínu,než máme zaplatit celkovou kupní cenu. Z toho vyplývá, že pokud zaplatíme první část kupní ceny, prodávající nikdy nestihne podat návrh na vklad změny vlastníka z důvodu neodstraněné zástavy ve prospěch jeho úvěrující banky a my tím pádem nemůžeme čerpat úvěr a zaplatit v termínu. Prodávající trvá na kupní smlouvě a chce posunout termín zaplacení o tři měsíce, ale my již nechceme čekat a domníváme se, že tuto skutečnost musel vědět již při podpisu smlouvy a nám ji zatajil. Rádi bychom od smlouvy odstoupili, je to možné?
Na túto otázku nie je možné odpovedať bez náhľadu na kúpnu zmluvu, odporúčam Vám preto obrátiť sa na advokáta, ktorý Vám na Vašu otázku zodpovie po preštudovaní kúpnej zmluvy.
Ak by ste sa rozhodli v kúpe pokračovať, resp. by zo zmluvy vyplynulo, že od nej nemôžte odstúpiť, odporúčam Vám zmluvu precizovať prostredníctvom dodatku alebo nového znenia kúpnej zmluvy. V tejto súvislosti by bolo vhodné zamyslieť sa aj nad prípadnou zmenou postupu úhrady kúpnej ceny, ja svojím klientom v podobných prípadoch, ako je Váš, odporúčam nasledovný postup:
1/Vaša banka by mala od banky predávajúceho dostať súhlas so zápisom svojho záložného práva ako záložného veriteľa v 2. rade spolu s vyčíslením zostatku pohľadávky (ku konkrétnemu dňu) a určením účtu, na ktorý je potrebné vykonať úhradu (nemal by ísť o bankový účet predávajúceho, aby predávajúci s prostriedkami nemohol nakladať)
2/následne by predávajúci s Vašou bankou podpísal zmluvu o zriadení záložného práva, na základe ktorej príde k zápisu záložného práva Vašej banky ako záložného veriteľa v 2. rade,
3/Vaša banka by finančné prostriedky potrebné na úhradu pohľadávky predávajúceho zabezpečenú záložným právom banky zaslala na účet uvedený bankou predávajúceho (v súhlase podľa bodu 1/),
4/ zbytok finančných prostriedkov by banka zaslala na účet predávajúceho.
Uvedeným postupom sa okrem iného vyhnete riziku, že predávajúci prostriedky na úhradu svojho úveru použije inak, ako na úhradu úveru.