riziko zaplacení nemovitosti přes notáře, advokáta apod.
Zdravím,
vzhledem k různým nevýhodným situacím (ať už pro prodávajícího nebo kupujícího) a jiným rizikům při prodeji nemovitosti, počítáme se zaplacením kupní ceny buď složením kupní ceny do notářské nebo advokátní úschovny. Zajímalo by mě jestli jsou ještě další vhodné způsoby, při kterých by se ani jedna strana nemusela bát "jak to dopadne". A dál jak to vlastně probíhá (převedení peněz do úschovny) a jaká jsou rizika (jestli když převedu do úschovny 3 M notář/advokát nezbalí prachy a neodjede na Seychely. Předpokládám, že před převodem je podepsána nějaká smlouva, každopádně v těchto věcech mají v tomto oboru vzdělaní lidé navrch nad námi ostatními, takže vždycky má člověk strach, aby ve smlouvě nebyla někde nějaká věta, která nás ve finále připraví o majetek.)
Díky za odpovědi
Dobrý deň, keďže vlastníkom nehnuteľnosti sa kupujúci stáva až zápisom v katastri nehnuteľností, v prípade, ak je hradená kúpna cena z finančných prostriedkov kupujúceho (teda nie prostredníctvom hypotekárneho úveru) v čase podpisu kúpnej zmluvy je oprávnená obava na oboch stranách:
- kupujúci sa obáva vyplatiť finančné prostriedky z dôvodu, že ak nepríde k zápisu jeho vlastníckeho práva, nebude mať ani finančné prostriedky ani nehnuteľnosť; resp. hrozí aj riziko, že síce príde k zápisu jeho vlastníckeho práva, ale nehnuteľnosť bude medzitým zaťažená ťarchou,
- predávajúci sa obáva do zmluvy zakomponovať, že kúpna cena bude vyplatená až zápisom vlastníckeho práva kupujúceho, lebo ak k dobrovoľnej úhrade kúpnej ceny nepríde, predávajúci nebude mať ani finančné prostriedky ani nehnuteľnosť a bude nútený sa svojich práv domáhať súdnou cestou.
Z dôvodu vyššie uvedených obáv je výborným kompromisom notárska úschova alebo advokátska úschova (v SR je iba notárska úschova). Účastníkom notárskej alebo advokátskej úschovy sú okrem notára alebo advokáta obe zmluvné strany kúpnej zmluvy, spisuje sa zvyčajne v deň podpisu kúpnej zmluvy a na jej základe kupujúci zloží v prospech predávajúceho kúpnu cenu do notárskej alebo advokátskej úschovy s tým, že notár alebo advokát ju z tejto úschovy uvoľní v prospech predávajúceho keď mu bude predložený výpis z listu vlastníctva, z ktorého je zrejmé, že došlo k zápisu vlastníckeho práva kupujúceho a že nehnuteľnosť nie je zaťažená žiadnou ťarchou. Riziko notárskej a advokátskej úschovy je malé, jednak notári a advokáti sú poistení pre prípad spôsobenia škody a je malý predpoklad, že by niektorý z nich výkon svojej profesie ohrozili "krádežou" zložených prostriedkov.
Ďalšou možnosťou je zloženie finančných prostriedkov v banke prostredníctvom vinkulácie, kde kupujúci uzatoví s bankou zmluvu o vinkulácii finančných prostriedkov v prospech účtu predávajúceho, pričom banka finančné prostriedky uvoľní v prospech predávajúceho po predložení listu vlasntíctva, z ktorého je zrejmý vklad vlastníckeho práva kupujúceho ako aj skutočnosť, že na nehnuteľnosti neviazne žiadna ťarcha. Banková vinkulácia je zvyčajne finančne menej náročná ako notárska a advokátska úspora, jej veľká nevýhoda je však nasledovná: v prípade, ak je voči kupujúcemu vedené exekučné konanie (o ktorom v čase podpisu kúpnej zmluvy ani nemusí vedieť), exekútor môže siahnuť aj na prostriedky, ktoré kupujúci vinkuloval v prospech predávajúceho. Takéto riziko v prípade notárskej a advokátskej úschovy nehrozí.